قوانین استفاده از تراس آپارتمان ، تراس مشاع - مجله بای بلاگ

تفاوت ایوان و تراس و بالکن و تعریف دقیق از هرکدام

در بسیاری از مواقع شاهد آن بوده ایم که ، ایوان و تراس یا بالکن را دارای یک معنی دانسته و تفاوتی بین این دو قائل نمی شوند . ولی این دو به رقم شباهت هایشان دارای تفاوت های ظریفی در معنای لغوی خود نیز می باشند . همانطور که شاید اطلاع داشته باشید ؛ در زبان انگلیسی ، تراس به هر بلندی مسطح یا به اصطلاح سکو گفته می شود اما بالکن سطح مرتفع نیمه باز متصل به وجه خارجی ساختمان است که با دیوار کوتاه یا نرده احاطه می شود و به تعریف ایوان نزدیک تر است . اما طبق ضوابط معماری و شهرسازی و قوانین تفکیک آپارتمان ها اکثراً با بالکن و تراس سر وکار داریم . اختلاف بین بالکن و تراس در مسقف یا غیرمسقف بودنشان هست .

تعریف اجمالی از بالکن

بالکن سازه ای ضمیمه شده به ساختمان می باشد که مقدار مساحت آن روی متراژ آپارتمان به صورت کامل محاسبه می شود . این سازه الزاما دارای سقف می باشد و دستکم یک سمت آن به فضای آزاد دسترسی دارد ، بعضی بالکن ها دو طرف باز و بعضی نیز سه طرف باز هم می باشند که از نظر ضوابط ثبتی با یکدیگر فرقی ندارند ولیکن در گذشته شهرداری ها در محل اخذ مبلغ عوارض ، میان شان تفاوت قائل بودند .

فضا مجاور در کناره های بالکن را اکثرا از جنس نیم دیوار و یا نرده و یا ترکیب این ها با دیوار می سازند ، ولیکن اگر ارتباط بالکن با فضای خارجی با مصالح اساسی به طور کامل قطع شده باشد دیگر نمی توان آن را بالکن تلقی نمود .

تعریف اجمالی تراس

تراس به قسمتی از سازه ساختمان گفته می شود که ساختار آن همچون بالکن می باشد ، با این تفاوت که سقف ندارد . تراس گاهی به صورت اختصاصی و متعلق یه یک واحد است و در بعضی از شرایط نیز جزئی از مشاعات محسوب می شود ، پس در مواردی که متعلق به واحد مجاور خود است جز متراژ آن واحد و در مواردی که مشاع به شمار رود ، مساحت آن در محاسبه مساحت آپارتمان دخالتی ندارد . گاهی برای واحدی که مجاور تراس واقع شده است ، از منظر حقوق ثبتی و تحت شرایط خاصی می توان حق دسترسی و بهره برداری لحاظ کرد.

تعریف اجمالی از ایوان یا بهارخواب

همانطور که در ابتدای این متن بیان شد ، ایوان آن قسمتی از حیاط است که بالاتر از اطراف خود می باشد و معمولاً در بخش بیرونی قسمت مسکونی و قبل از حیاط ساخته می شود . ایوان یادآور سازه های معماری اقلیم های گرم و خشک است که در مساجد و خانه های قدیمی دیده می شود؛ سازه نسبتاً بزرگ و بلند تر از حیاط که مشرف به حیاط نیز می باشد و استفاده زیادی خصوصا در فصل تابستان دارد و بیشتر در معماری ایران و کشورهای اطراف آن دیده می شود . امروزه با رشد روزافزون آپارتمان ها دیگر شاهد این سازه در ساختمان ها نمی باشیم ، مگر در خانه های ویلایی و قدیمی و شرایط خاص .

قوانین مربوط به تراس از منظر حقوق ثبتی

مطابق بندهای 18 تا 20 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها : در رابطه با تراس اینگونه بیان شده است :

بند 18 : بالکن غیر مسقف (تراس یا ایوان) که در فضای حیاط و یا شارع پیشرفتگی دارد اعم از این که در گواهی انتها کار هم منظور شده یا نشده باشد و راه دسترسی به آن برای سایر طبقات وجود ندارد و عرفا هم جزء بنا است متعلق به آپارتمانی است که به آن متصل و دارای دسترسی است . لکن احتیاج به ذکر حدود در صورت مجلس تفکیکی ندارد و باید بعد از تعریف آپارتمان جمله به انضمام تراس یا بالکن غیر مسقف به مساحت … متر مربع قید شود .

بند 19 : تراس هایی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین است و تأسیسات روی آن نصب است طبق گواهی انتها کار با مساحت در قسمت مشاعات ذکر شود .

بند 20 : قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادات محل مورد تردید نباشد بنابراین می توان حق استفاده از کف تراسی که سقف بام طبقه زیرین و متصل به طبقه فوقانی و راه دسترسی آن از طبقه مزبور است و فاقد نصب تأسیسات از قبیل کولر یا لوله بخاری و غیره می باشد و سایر مالکین آپارتمان ها هم به آن دسترسی ندارند به طبقه متصل که راه دسترسی به آن دارد اختصاص داد ، لکن این حق باید در قسمت مشاعات صورت مجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت طبقه مزبور با قید این که مالک طبقه متصل به تراس حق احداث بنا و تغییر شرایط را ندارد مرقوم شود .

با سیر در قانون و آنالیز دقیق آن در زمینه تراس ساختمان به این نتیجه می رسیم که قانونگذار تراس را اینگونه تعریف کرده است ؛ قسمتی از بالکن یا کل مساحت آن که منتهی به حیاط ساختمان می شود و تا به آن پیشرفتگی دارد ، و به صورت غیر مسقف بوده که در این حالت قسمت غیرمسقف آن تراس نامیده می شود .

پس از آن قانونگذار تراس را در چند نوع از هم جدا و برای هرکدام شرایطی معین می نماید ، در یک مورد آن ، چنانچه واحد مجاور تراس به صورت مستقیم یا با درب و بدون مانع به تراس راه داشته باشد و هیچ گونه تأسیساتی از قبیل کولر یا لوله بخاری و … متعلق به سایر واحدها در فضای این تراس نباشد و قسمت زیرین تراس از اجزای اختصاصی ساختمان نباشد ، در چنین حالتی این تراس را باید به واحد مجاور آن با در نظر گرفتن حقوق ارتفاقی انضمام نمود .

قانونگذار در خصوص دیگر ، آن دسته از تراس هایی که ساختارشان به گونه ای است که کف تراس سقف طبقه پایینی محسوب می شود و امکان دارد بخشی از تاسیسات ساختمان (نظیر تاسیسات گرما و سرما و …) روی آن مستقر باشد را جز منطقه ها مشاع (مشترک) ساختمان برشمرده و اجازه دخل و تصرف شخصی (واحد خاصی) را در آن نمی دهد .

ضمناً ماده 20 قانون تفکیک آپارتمان ها ، قانونگذار آن دسته از تراس هایی که مالکیت شان ضمناً سند هیچ کدام از واحدها قید نشده است را جز مشاعات ساختمان محسوب می نماید ، ولی در عین حال با شرط اینکه هیچ تاسیساتی روی آن مستقر نباشد و هیچ تغییر ساختاری در آن صورت نگیرد و تنها یک واحد به آن دسترسی داشته باشد ، به همان واحد اجازه استفاده از آن را می دهد . (ولی بعلاوه تاکید کرده است که الزاما نباید هیچ گونه تغییر فیزیکی در ساختار آن تراس رخ دهد و این موضوع در سند ساختمان هم ذکر شود)

منظور از بخش مشاع چیست و چه بخش هایی از آپارتمان جزو مشاعات ساختمان است؟

شاید پس از مطالعه مقاله بالا برای تان این سوال پیش آمده باشد که منظور از کلمه مشاع چیست ؟ و کدام بخش های ساختمان مشاع به شمار می رود . در پاسخ به این سوال باید گفت ، اصولا ساختمان ها ساختار و ماهیت شان به گونه ای است که چندین خانواده توانایی استقرار و سکونت در یک آپارتمان را دارند . هر خانواده می تواند یک واحد از یک آپارتمان را خریداری یا رهن کرده و در همسایگی سایر ساکنین زندگی کند . در این میان آن فرد تنها مالکیت کلی همان واحد خریداری را دارد و در سایر بخش های ساختمان مانند پارکینگ و راه پله ها و … با سایر ساکنین آپارتمان شریک می باشد و همین شراکت باعث می شود که هر کدام از واحد ها به تنهایی و راسا اجازه و اختیار دخل و تصرف و تغییر در این بخش ها را نداشته باشد .

به این بخش های مشترک در اصطلاح حقوقی قسمت های مشاع گفته می شود . اصولا این بخش های آپارتمان دارای سند مالکیت نیز نمی باشند ، و همه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده می نمایند . بخش های مشاع یک ساختمان شامل موارد زیر می باشد ؛

(زمین ساختمان ، پشت بام ، درب ورودی ، راهرو ، پنجره های راهرو ، آسانسور ، ورودی پارکینگ ، پارکینگ اضافی ، پله ها ، شوفاژخانه ، تاسیسات مشترک ، انشعابات مشترک ، حیاط ، لابی ، باغچه و …)

شستشوی تراس در آپارتمان

یکی از مسائل و مشکلاتی که در بسیاری از ساختمان ها و مابین ساکنین آپارتمان ها در زمینه تراس رخ می دهد ، مسئله شستشو و نظافت تراس می باشد . بعضی آپارتمان ها در هر طبقه از خود دارای یک تراس می باشند و در آن ها هنگامی که مالک یکی از تراس ها اقدام به شستشوی تراس خود می نماید ، مقداری از آب پسماند به تراس پایینی سرازیر شده و باعث نارضایتی و آزار همسایه پایینی می شود .

در این زمینه برای بسیاری از ساکنین آپارتمان ها که تجربه اینچنینی دارند سوال پیش می آید که آیا همسایه بالایی به طور قانونی حق شستن تراس خود را دارد یا نه و یا اینکه او در این شرایط اجازه شکایت از همسایه اش را دارد یا نه ؟ برای پاسخ به این سوال باید گفت ماده ای در قانون وجود ندارد که فرد را از شستن تراس یا بالکنش منع کند . ولی همسایه ای که از این اقدام دچار آسیب و خسارت شده می تواند تامین علت بگیرید و پس از آن که کارشناس خسارت رو برآورد کرد ، دادخواستی داده و مطالبه خسارت و تعمیر بدهد .

نتیجه گیری

آنچه گفته شد نگاهی مفصل به بحث بالکن ، تراس و ایوان بود که موارد قانونی آن برای ساکنین آپارتمان بسیار اهمیت دارد. در فرهنگ آپارتمان نشینی مهمترین اصل رعایت حقوق یکدیگر است. ساکنین با رعایت مواردی جزئی می توانند زندگی خوب و راحتی را در یک خانواده بزرگ ساختمان نشین داشته باشند. تراس و ایوان علاوه بر قانون نگاه خاص همسایگان را می طلبد تا در کنار یکدیگر با مهربانی و گذشت زندگی نمایند.