واکنش عرضه مسکن به ریزش ها - مجله بای بلاگ

بررسی ها با استناد به شاخص نشان دهنده انتظارات فعالان ساختمانی از آینده بازار مسکن نشان می دهد، شاخص انتظارات این گروه از فعالان بازار مسکن نسبت به یک ماه آینده وهفته های پیش رو از رنگ قرمز در ماه پایانی سال گذشته به رنگ سبز در ابتدای اردیبهشت ماه تغییر کرده است. این تغییر رنگ ناشی از بهبود انتظارات فعالان ساختمانی در راستای واکنش آن ها به بروز اثر دو رویداد بر تحولات بازار ملک به نظر می رسد.

شاخص انتظارات فعالان ساختمانی از جزئیات ارائه شده در گزارش مربوط به شاخص مدیران خرید در بخش ساختمان (شامخ صنعت ساختمان) قابل مشاهده است.

در گزارش ماهانه مربوط به اعلام انتظارات مدیران خرید از آینده پیش روی بازار مسکن وساختمان که در هر ماه با نام گزارش مربوط به شاخص مدیران خرید در بخش ساختمان (شامخ صنعت ساختمان) منتشر می گردد، مدیران و فعالان بخش ساختمان، انتظارات و تحلیل خود از فرایند یک ماه گذشته و همچنین شرایط پیش روی مسکن وساختمان را اعلام می کنند. در واقع این شاخص با توجه به تجربه ها وحس سازنده ها و فعالان ساختمانی (مدیران خرید ساختمانی) از آنچه طی یک ماه گذشته در بازار مسکن به وقوع پیوسته و همچنین شرایط پیش رو در این بازار، محاسبه و اعلام می گردد. در این گزارش که به صورت ماهانه منتشر می گردد در صورتی که عدد شاخص زیر 50 باشد نمایانگر شرایط قرمز یا شرایط نامطلوب (بدبینانه) از دیدگاه فعالان ساختمانی است، اما چنانچه عدد شاخص بالاتر از 50 باشد نشان از شرایط مطلوب و پیش بینی شرایط قابل قبول (خوش بینانه) برای بازار ساخت و ساز و مسکن در آینده دارد.

این شاخص که می توان از آن با نام شاخص انتظارات سازنده ها وفعالان ساختمانی یاد کرد در حالی در اسفند ماه- ماه پایانی سال گذشته- با قرار گرفتن روی عدد 8/ 41 در شرایط قرمز و نامطلوب (شرایط بدبینانه) از نگاه سازنده ها قرار گرفت که هم اکنون در ابتدای اردیبهشت، به عدد 5/ 61 افزایش یافته است. این شرایط نشان دهنده تغییر نگاه سازنده ها وفعالان ساختمانی از شرایط نامطلوب به انتظارات خوش بینانه است.

در ماه های آذر و دی ماه 99 تحت تاثیر فروکش کردن ریسک های غیراقتصادی به نام عامل مهم و بیرونی موثر بر سطح قیمت ها و فروکش کردن جهش قیمت مسکن، نمایشگر رفتار سازنده ها یا همان شاخص انتظارات فعالان ساختمانی به میزان قابل توجهی بهبود یافت و به رنگ سبز یعنی عدد 72 که نشان دهنده خوش بینی بی سابقه آن ها در آذرماه 99 بود، تغییر شرایط داد. این میزان از مهر 98 تا آذر 99 بالاترین سطح از خوش بینی سازنده ها به آینده بازار ساختمان بود، اما همزمان با کمرنگ شدن علائم کاهش پایدار ریسک های غیراقتصادی، در اسفندماه، این انتظارات از حالت سبز به قرمز تغییر شرایط داد و به عدد 8/ 41 در پایانی سال گذشته رسید. اما به صورت مجدد و همزمان با مطرح شدن انتظاراتی نظیر احتمال توافق بین ایران و جامعه بین المللی، ابتدای اردیبهشت ماه، براساس نظر فعالان ساختمانی این شاخص بار دیگر در شرایط سبز قرار گرفته و به 5/ 61 رسید.

این عدد در واقع نمایانگر حس و تحلیل سازنده ها نسبت به آینده بازار با تاکید بر تحولات فروردین ماه است، اما در این زمینه دو رویکرد مهم موثر بوده است؛ اولین رویکرد یا عامل مهم در تغییر جهت انتظارات سازنده ها و فعالان ساختمانی و مشاهده علائم خوش بینی نسبت به آینده بازار، به کاهش تورم فصلی مصالح ساختمانی به نام یکی از دو جزء مهم و موثر در قیمت تمام شده واحد های مسکونی مطرح است.

اگرچه وزن هزینه مصالح ساختمانی به نام جزئی از قیمت تمام شده مسکن در مقایسه با وزن هزینه تامین زمین در فرآیند ساخت وساز همچنان کمتر است، اما طی دو سال اخیر تحت تاثیر تورم بالا در بازار مصالح ساختمانی، وزن مصالح در قیمت تمام شده ساخت نسبت به قبل، بالا رفته است، اما کاهش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی (تورم فصلی مصالح) در زمستان امسال، شاخص انتظارات سازنده ها را بهبود بخشید، در واقع می توان گفت تورم فصلی مصالح ساختمانی در زمستان 99 سقوط کرد. این میزان در بهار 99 برابر با 17 درصد، در تابستان 99 معادل 30 درصد، در پاییز 99 برابر با 22 درصد ودر زمستان 99 به 6 درصد رسید.

درحالی که میانگین قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران در سال گذشته 75 درصد افزایش یافت و این میزان افزایش نسبت به تورم سالانه مصالح در سال 98 که برابر با 35 درصد بود در حکم جهش قیمت محسوب می گردد، اما سرعت رشد فصلی قیمت مصالح در زمستان در مقایسه با سه فصل قبل از آن، سقوط کرد و به میزان قابل توجهی کاهش یافت.

سازنده ها و فعالان ساختمانی این رویداد را به نام یک نشانه مثبت برای هفته ها و روز های پیش روی بازار مسکن وساختمان پیش بینی کرده و این موضوع در بهبود شاخص انتظارات آن ها از آینده بازار موثر بوده است. چرا که سازنده ها می دانند کاهش سرعت رشد قیمت مصالح و ثبات قیمت در بازار مصالح یکی از عوامل مهمی است که می تواند در پایان بخشیدن به جهش قیمت مسکن موثر واقع و باعث گردد فاصله بین قدرت خرید متقاضیان و قیمت تمام شده مسکن بیش از شرایط فعلی نگردد و خریداران توان ورود به بازار و خرید داشته باشند.

بهبود فضای بیرونی موثر بر بازار مسکن دومین رویداد مهم و موثر در بهبود انتظارات سازنده ها از شرایط بازار در روز ها و هفته های پیش رو است. در شرایطی که به نظر می رسد تحت تاثیر تحولات بیرونی فضا برای ادامه جهش قیمت مسکن فراهم نیست، هم اکنون احساس سازنده ها نسبت به آینده بازار بهبود پیدا کرده است؛ چرا که آن ها هم دریافته اند که ادامه جهش قیمت ها در بازار نه تنها به زیان سمت تقاضای مسکن بلکه به ضرر سمت عرضه هم هست، چرا که به دلیل ناتوانی خریداران در تامین هزینه مسکن، رکود در این بخش عمیق تر خواهد شد و واحد ها به فروش نخواهند رسید.

از سوی دیگر امیدواری برای تعدیل قیمت زمین تحت تاثیر کاهش ریسک های غیراقتصادی و ریزش نرخ در بازار های اقتصادی از دیگر عوامل موثر در این زمینه است، چرا که کاهش ریسک های غیراقتصادی نه تنها منجر به تعدیل قیمت مسکن و مصالح ساختمانی می گردد بلکه از ناحیه تعدیل قیمت زمین هزینه های ساخت را برای سازنده ها کاهش می دهد. از سوی دیگر، موضوع مهمی که در این زمینه موثر است به شرایط قیمت تمام شده مسکن برمی گردد.

شاخص مربوط به قیمت تمام شده مسکن نشان می دهد در فاصله پایانی سال گذشته تا ابتدای اردیبهشت ماه امسال شاخص قیمت تمام شده مسکن تقریبا ثابت بوده است. این شاخص که در پایانی اسفندماه برابر با 62 بوده است هم اکنون به 5/ 63 درصد رسیده که می توان گفت تحول چندانی نداشته و تقریبا ثابت به جای مانده است. این موضوع هم عاملی است که به خوش بینی سازنده ها نسبت به آینده بازار کمک کرده است.

بررسی ها نشان می دهد از نگاه سازنده ها در صورتی که شرایط بیرونی بازار مسکن به روال یک ماه اول این بازار ادامه داشته باشد یعنی نرخ ها در سایر بازار ها کاهشی باقی بماند، زمینه های سفته بازی در بازار از بین برود که امیدواری برای فراهم شدن زمینه تعدیل قیمت مسکن هم افزایش می یابد. این موضوع منجر به ورود تدریجی خریداران به بازار مسکن و کمک به کاهش عمق رکود در این بازار به نفع هر دو سمت عرضه و تقاضای ملک می گردد.

sahandblog.ir: سهندبلاگ، سیستم مدیریت محتوای سهند

sale-blog.ir: مجله وبلاگ فروش | ارائه نرم افزارهای مدیریت وبسایت

banima.ir: بانیما | مجله گردشگری و مسافرتی بانیما

kurdeblog.ir: وبلاگ سرگرمی و بازی، مجله سرگرمی